· 

Vastgoed of aandelen?

 

 

Bij het opstellen van mijn investeringsplan, ben ik nog best aan het wikken en wegen. I know, een compleet luxeprobleem. Gelukkig is het niet urgent en heb ik de tijd. 

 

Ik vraag mensen die serieus verstand van zaken hebben het hemd van het lijf. Ik lees een shitload aan boeken en volg het nieuws via websites en kranten apps. De kennis die ik hierbij op doe, deel ik graag met jullie, lieve lezers. Want sharing is caring. 

 

In dit artikel wil ik graag inzoomen op specifiek aandelen en vastgoed, want zijn dit goede investeringen?

 

Of dit goede investeringen zijn is geheel afhankelijk van jouw voorkeuren, jouw beleggingshorizon en jouw beoogde rendement.

 

De pro’s en con’s van aandelen zijn volgens mij als volgt:

 

-      Makkelijk en laagdrempelig. Je kan via een broker makkelijk een aandeel van een bedrijf kopen. Een beetje spelen, testen, kijken wat het doet. En weer makkelijker verkopen. Aandelen kopen is veel sneller en makkelijker te fixen dan vastgoed.

-      Transparant. Als je aandelen wilt kopen van bedrijven, dan kun je je snel en makkelijk verdiepen in desbetreffende bedrijven. Als een bedrijf beursgenoteerd is, vind je online jaarverslagen. Door onze moderne media kunnen we goed zien wat een bedrijf doet aan activiteiten. Je kan kijken of je vertrouwen hebt in het management en de strategie. Je kan opzoeken hoe de balans ervoor staat. Je kan de bedrijfsfilosofie beoordelen aan de hand van marktontwikkeling. Ofwel: er is veel informatie beschikbaar om te beoordelen of jij een bedrijf het waard vindt om in te investeren.

-      Er zijn bedrijven, die ongeacht wat de economie doet, in mijn ogen altijd werk hebben. Elke dag moeten mensen eten en drinken, zich vervoeren, zich wassen, hun tandenpoetsen, etc. Dit maakt dat voor wat betreft aandelen er zeker ook duurzame beleggingen bestaan.

-      Een nadeel kan zijn de volatiliteit. Aandelen van bedrijven kunnen snel in waarde stijgen en dalen. Dit kan gunstig zijn maar ook verkeerd uitpakken. Ik geloof er persoonlijk in dat wanneer je met een aandelenportefeuille met een beleggingshorizon van 10 jaar, wel goed zit. Koersen zullen stijgen en dalen, maar hoe langer je de tijd hebt, hoe beter, want historie wijst uit dat de koersen zich altijd weer herstellen. Uiteraard indien je rendabele aandelen koopt. Als je graag wilt speculeren in opkomende markten, economieën en branches, dan moet je dat a) lekker zelf weten en b) je bewust zijn van veel risico.

-      Ook kan investeren in aandelen van bedrijven een groot risico zijn, afhankelijk van in welke bedrijven je investeert. Zo was TomTom jaren geleden een snelgroeiend bedrijf, maar inmiddels groeit het bedrijf niet meer en wordt het vermorzeld door andere grote bedrijven die dezelfde diensten ontwikkelen. Daar gaan je euro’s.

 

Als je aandelen wilt kopen, is het verstandig om een goede analyse te doen. Naast een fundamentele analyse (hoe ontwikkelt het bedrijf zich, in welke markt opereert het bedrijf en wat zijn de marktontwikkelingen, wat is de toekomstige strategie, hoe ziet het management eruit, geloof ik in dit bedrijf, etc.) is het ook verstandig om te kijken naar de koerswinstverhouding (koers gedeeld door de winst per aandeel, hoe lager hoe beter), de geschatte groei van het bedrijf, het dividendrendement (het verwachtte of laatste dividend gedeeld door de koers, hoe hoger hoe beter), en de price to book (de verhouding tussen de beurswaarde en het eigen vermogen, hoe lager hoe beter). Op basis van deze gegevens kun je beoordelen of dit een aantrekkelijk aandeel is om te kopen.

 

Dan de voor- en nadelen van vastgoed. Ik zoom hierbij in op vastgoed voor particuliere verhuur.

 

-      Vastgoed geeft over het algemeen een goed rendement. Een jaarlijks rendement van zo’n 10% is best wat je mag verwachten*. Plus, een huurhuis creëert een snel vermogen-opbouwend vliegwiel, omdat je je rendement kan inzetten om de schuld af te lossen. Je rendement wordt steeds hoger, je schuld steeds lager, en met een aantal jaar is je huis dusdanig veel waard dat het onderpand kan bieden voor een 2ehuurhuis. 

-      Vastgoed is een solide investering met over het algemeen een lage volatiliteit. 

-      Huizenprijzen kunnen stijgen en dalen, en in het geval van een daling zal je daar niet direct last van hebben, want bij dalende koopprijzen, zullen niet meteen de huurprijzen ook dalen. Je inkomstenstroom blijft dus stabiel.

-      De inkomsten die je genereert door een huis te verhuren zijn netto, maar let op: het bezit van een eigen huis valt onder eigen vermogen (box 3) dus wordt wel meegerekend tijdens de jaarlijkse belastingaangifte. 

-      De risico’s daarentegen zijn dat je geld ‘vastzit’. Je kan niet even het geld wat in jouw huis zit vrijmaken en gebruiken voor iets anders. Dat kan wel, maar dan moet je het eerst gaan verkopen, en dat is niet van de een op de andere dag geregeld.

-      Daarnaast betaal je bij aankoop van een huis overdrachtsbelasting. Dit is op dit moment 2%, dat is op een huis van 2 ton toch 4000 euro. Daarnaast heb je eventueel kosten voor de makelaar, de verhuurder, de notaris en de hypotheekadviseur. Dit hoeft allemaal niet natuurlijk, als je tijd en kennis hebt om dit zelf te fixen.

-      Kans op leegstand. Dit is shit, want dan draai je zelf op voor de kosten. Een risico waar je je bewust van moet zijn. Daarom is het belangrijk om, als je iets koopt voor de verhuur, dit te doen in een gebied waar mensen graag wonen. En een juiste huurprijs te vragen uiteraard. 

-      Eigen vermogen: als je een huis wil kopen voor de verhuur, dan wil de bank dat je sowieso 30% van de prijs zelf inbrengt. Plus: je kan te maken hebben met dat de bank het huis minder waard acht omdat je het gaat verhuren. Dit is ook vaak afhankelijk van de locatie. Even een rekensom om dit aan te duiden: stel je koopt een huis van 2 ton. In het centrum van een leuke stad. De bank is het met je eens dat de waarde van het huis hierdoor niet daalt, want verhuurders of niet: de locatie is erg gewild. De bank gaat akkoord met de vraagprijs van 2 ton. Omdat je gaat verhuren, leent de bank je maximaal 70%. 30%, dus 60.000 euro moet je aan eigen geld inleggen. Dit is heel veel geld. Er zijn ook trucjes om de gehele 2 ton te laten financieren, maar dat is een niet-de-bedoeling-truc en die ga ik ook niet bespreken. Bel me maar. Trakteer me op een etentje. Wie weet. 

-      En wat ook een pain in the ass kan zijn, dat zijn huurders. Of mankementen aan het huis. Dat laatste kun je op anticiperen. Dat eerste misschien ook, een beetje.

 

Let wel: hierbij focus ik me alleen op vastgoed waarbij je een huis/appartement koopt die je vervolgens verhuurt aan een particulier. Uiteraard kun je ook in andere vormen van vastgoed investeren, maar die vragen vaak aanzienlijk meer eigen vermogen. Daarnaast kun je ook op de beurs beleggen in vastgoed door aandelen te kopen van bijvoorbeeld Vastned of Wereldhave.

 

Nou, doe er je voordeel mee. Of niet. 

 

Ciao!

 

*rekensom: stel je koop een huis voor 2 ton. 30% moet je zelf inleggen, dat is zo’n 60k. Aan kosten heb je per jaar, laten we zeggen, 6k (hypotheek gebaseerd op 3% op die 140k, servicekosten, onderhoud, gemeentelijke belastingen). Je verhuurt dit huis voor 1000 euro per maand. Dat is een opbrengst van 12k per jaar. Min die 6k, is dat 6k winst. 6k winst op een eigen vermogen van 60k is 10%. Dit is heel grof rekenwerk, maak vooral zelf een goede berekening als je een huis wilt kopen voor de verhuur.

 

Meer over investeren? Lees dit:

Investeringsplan

Beleggen 1.1

Personal finance

 

Write a comment

Comments: 0